不動産の評価方法 | 東京都豊島区 池袋駅【司法書士法人リーガルトップ】

不動産の売却や購入を検討している方の中には、提示されている金額が高いのか安いのかよくわからないという方もいるかと思います。
そもそも不動産の価格が、どのようにして決められているのか一般的にはわかりづらく、また、さまざまな状況に応じてその価値は変動するため、ある程度の知識がなければ適正価格を判断することは難しいと言えます。
通常、不動産の評価を行うのは、“不動産鑑定士”と呼ばれる国家資格を持つプロです。それでは、不動産鑑定士はどのような方法で不動産の評価を行っているのでしょうか。今回は、不動産の購入もしくは売却を検討している方に向けて、不動産の評価方法について紹介します。　　

そもそも不動産の価格は、取引を行う売り手と買い手の事情によっても大きく異なります。売り手はできるだけ高く売りたく、買い手はできるだけ安く買いたいと思うのは当然のことです。

お互いが安心した取引を行うためには、不動産の適正価格を知っておかなければいけません。不動産の適正価格を知るために、不動産鑑定士に依頼をして不動産を評価してもらいます。これを“鑑定評価”と言います。

そして、鑑定評価を行う基準となるのが“不動産鑑定評価基準”であり、その価格には「正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格」の4種類があります。

・正常価格
正常価格とは、売り手と買い手に特別な事情がない状態で、双方が納得した不動産を売買する取引価格です。

・限定価格
限定価格とは、隣接地の併合や借地権者が地主から土地を買う場合などのように、取引市場が限定されている場合であって、その当事者双方で決める適正な価格です。

・特定価格
特定価格とは、法令などによる社会的要請という背景がある際にそれらを考慮して算出する価格です。例えば、倒産や自己破産などにより、法令に基づいて財産処分される場合がこれにあたります。

・特殊価格
特殊価格とは文化財などのように、一般に売買が想定されていない不動産の価格です。

不動産の価格を算出するための方法には主に「原価法、取引事例比較法、収益還元法」の3つがあります。各方法を併用することも可能ですが、そのためにもまずは、それぞれがどのような方法なのかを把握しておくことが大切です。

原価法
原価法とは、同じ建物を新しく建てるとすると、いくらかかるのかを基に不動産の価格を算出する方法です。

例えば、一戸建ての住宅であれば、全く同じ住宅を全く同じ土地に建てる際にかかる材料費や建築費はいくらになるのかを算出します。そうして、算出された金額から築年数により建物が古くなり価値が低下した分を減額し、不動産の価格を算出します。

このように原価法で算出された不動産価格のことを“積算価格”と言います。なお、原価法で算出するのは、建物がほとんどで、土地の価格を算出する方法としてはあまり使いません。

取引事例比較法
取引事例比較法とは、対象不動産と条件の近い過去の取引事例を集め、それらの情報を基にして不動産価格を算出する方法です。

もちろん、各不動産に応じて地域的および個別的要因の比較を行い、取引事例との間にタイムラグが発生していれば時点修正も行う必要があります。このようにして算出された不動産価格を“比準価格”と言います。

収益還元法
収益還元法とは、評価対象の不動産が将来得られるであろう純収益の現在価値の総和を求めて、不動産価格を算出する方法です。

賃貸不動産や事業用不動産の価格を求める際に有効な方法で、一般の不動産であっても、賃貸を想定することで収益還元法の適用が可能となります。そして、収益還元法には「直接還元法、DCF法」の2種類があります。

直接還元法
対象不動産が得られる一定期間の純収益（通常1年間）を還元（還元利回り）で割って100をかけ、収益還元価格を求める方法です。

DCF（ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー）法
まず対象不動産が生み出すであろう純収益と、期間満了後に当該不動産を売却して得られるであろう予想価格を算出します。その後、それらの価格を現在の水準における価値に計算し直して合算し、その収益価格を求める方法です。DCF法は、不動産投資などで多く使用されます。

不動産鑑定士は、さまざまな事情を考慮して、最も適切な方法で不動産評価を行います。しかし、そうして算出されたのが適正価格であっても、必ずしも売買が成立するわけではありません。

あくまでも適正価格は参考程度にしかならず、最終的には売り手と買い手で売買価格を決定します。そのため不動産の売買を行う際には、適正価格を参考に値段交渉を行うようにしましょう。